Comprare o vendere casa non è mai un atto neutro. Dietro una firma ci sono patrimoni, famiglie, risparmi di una vita. Eppure, proprio nel momento in cui la tutela dovrebbe essere massima, in Umbria prospera un mercato immobiliare parallelo fatto di falsi professionisti, operazioni fuori dalle regole e milioni di euro che sfuggono a controlli e garanzie. Le cifre raccontano un fenomeno strutturale, non marginale, che espone i cittadini a rischi concreti e spesso irreversibili.
Secondo le stime elaborate a partire dai dati nazionali delle associazioni di categoria, circa 4.000 compravendite immobiliari l’anno in Umbria coinvolgerebbero soggetti non abilitati. Tradotto in termini economici, significa oltre 11 milioni di euro di provvigioni irregolari, incassate fuori da qualsiasi circuito di controllo, senza assicurazioni, senza responsabilità riconosciute, senza tutele per chi compra o vende.
Il quadro regionale si inserisce in una dinamica più ampia. A livello nazionale, le provvigioni percepite da intermediari abusivi superano i 750 milioni di euro l’anno. Accanto a circa 40.000 agenti immobiliari regolarmente iscritti, opererebbero oltre 30.000 soggetti irregolari o para-professionali, spesso mimetizzati dietro definizioni ambigue e rassicuranti.
La normativa, però, non lascia spazio a interpretazioni. Per esercitare la mediazione immobiliare servono requisiti precisi: esame abilitante, iscrizione alla Camera di Commercio, codice ATECO 68.31.00, adempimenti fiscali e previdenziali, assenza di precedenti penali. Paola Berlenghini, agente immobiliare e membro del Comitato di Vigilanza della Borsa Immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di Commercio, è netta: “La legge non lascia zone d’ombra: o si è abilitati, oppure no. Non esistono figure intermedie o scorciatoie legittime”.
Il meccanismo è ormai rodato. Chi non possiede il codice ATECO richiesto si presenta come consulente, coordinatore, segnalatore, talvolta come semplice “persona di fiducia”. Accompagna alle visite, gestisce i contatti, incassa un compenso. In apparenza offre supporto, nella sostanza svolge mediazione a tutti gli effetti.
“Sono figure che spesso vengono percepite come più vicine al cliente, ma non hanno alcun obbligo di tutela nei suoi confronti”, osserva Berlenghini. “Il mediatore, invece, è responsabile fino alla fine del processo”.
Il copione si ripete. Finché l’operazione fila liscia, tutto sembra funzionare. Quando emergono problemi urbanistici, incongruenze contrattuali o ritardi, l’intermediario improvvisato scompare o si dichiara estraneo. A quel punto il consumatore scopre di non avere né coperture assicurative né responsabilità a cui rivolgersi.
Il nodo centrale è la neutralità. “Il mediatore immobiliare opera per entrambe le parti, garantendo equilibrio, correttezza e trasparenza”, spiega Berlenghini. “Chi lavora solo per una parte non è un mediatore e non può gestire una trattativa”. Una distinzione tecnica, ma decisiva, che spesso viene ignorata fino a quando il danno è già fatto.
Le conseguenze non sono astratte. Affidarsi a un intermediario abusivo significa rinunciare, spesso senza saperlo, a ogni forma di tutela legale e professionale. Nessuna polizza assicurativa, nessuna responsabilità riconosciuta, nessun obbligo di risarcimento in caso di errore. “Quando qualcosa va storto, il consumatore scopre di essere solo”, avverte Berlenghini. “Ed è in quel momento che il danno diventa reale”.
L’impatto va oltre il singolo caso. L’abusivismo altera la concorrenza, penalizza i professionisti regolari, sottrae risorse al mercato trasparente e alimenta una cultura dell’improvvisazione. Un effetto sistemico che rende il settore meno affidabile e meno credibile, normalizzando l’idea che le regole siano opzionali.
Non va dimenticato che l’esercizio abusivo della mediazione immobiliare comporta sanzioni amministrative, responsabilità penali e l’obbligo di restituzione dei compensi percepiti. Ma il costo più alto resta quello pagato dai cittadini in termini di sicurezza e fiducia.
Difendersi è possibile, a patto di sapere come farlo. Gli strumenti sono semplici: verifica dell’iscrizione al Registro delle Imprese, visura camerale, controllo del codice ATECO 68.31.00, richiesta del tesserino di riconoscimento. “Chiedere non è scortesia, è autodifesa”, ribadisce Berlenghini. “Chi è in regola non ha nulla da temere da una verifica”.
In Umbria è attivo anche un servizio di vigilanza sull’attività degli agenti immobiliari, che consente di segnalare situazioni sospette e avviare controlli e procedimenti disciplinari. Uno strumento essenziale per riportare regole e fiducia in un settore che muove milioni di euro e incide direttamente sulla vita delle persone.
Perché una cosa resta chiara: nel mercato immobiliare non esistono affari facili senza rischi. “La scorciatoia, quasi sempre, è solo un modo per spostare il pericolo sul consumatore”, conclude Paola Berlenghini. “E quando manca la tutela, il prezzo da pagare è sempre più alto”.
Informazioni ufficiali e servizio di vigilanza
https://www.umbria.camcom.it/tutelare-limpresa-e-il-consumatore/vigilanza-sullattivita-degli-agenti-immobiliari
